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深圳市規(guī)劃國(guó)土委、深圳市法制辦2018年11月23日起就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)對(duì)外征求意見(jiàn)，有關(guān)單位和社會(huì)各界人士可以在2018年12月23日前提出意見(jiàn)或建議。

《征求意見(jiàn)稿》提出建立房地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)制度，完善房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格備案、預(yù)售許可管理制度；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得損害購(gòu)房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；出租住房應(yīng)以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設(shè)計(jì)的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住；歷史違建經(jīng)房屋結(jié)構(gòu)和消防安全檢驗(yàn)合格，并符合地質(zhì)安全條件的，可以按本章規(guī)定辦理房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。

具體來(lái)看，《征求意見(jiàn)稿》修訂的主要內(nèi)容包括完善房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管基本制度、修訂完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)規(guī)定、增加房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定、修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)規(guī)定、修訂完善房地產(chǎn)(土地)估價(jià)相關(guān)規(guī)定以及完善相關(guān)法律責(zé)任六個(gè)方面。

完善房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管基本制度

為完善行業(yè)監(jiān)管手段，提升監(jiān)管水平，《征求意見(jiàn)稿》從以下幾方面作了制度設(shè)計(jì)：

第一，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度。明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)依法履行安全生產(chǎn)主體責(zé)任，組織安全生產(chǎn)培訓(xùn)，提高安全生產(chǎn)意識(shí)。

第二，建立房地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)制度。根據(jù)我市房地產(chǎn)行業(yè)管理的改革措施，取消房地產(chǎn)行業(yè)年檢制度，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)的年報(bào)制度，并在各行業(yè)管理以及監(jiān)督檢查的相關(guān)內(nèi)容中將“年檢制度”修改為“年報(bào)制度”。

第三，完善房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度。根據(jù)《深圳市公共信用信息管理辦法》(深府297號(hào)令)有關(guān)公共信用信息的管理的最新規(guī)定，將原辦法中有關(guān)誠(chéng)信管理的內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一修訂，明確規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門(mén)建立房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息管理制度，向社會(huì)公示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的信用信息并推送給市公共信用機(jī)構(gòu)，實(shí)行守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。

修訂完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)規(guī)定

一是優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)管理。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的信息化水平，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)。

二是完善房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格備案制度。改變過(guò)去由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到價(jià)格監(jiān)管部門(mén)備案的做法，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定銷(xiāo)售價(jià)格并由房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)外公示后，房地產(chǎn)主管部門(mén)可通過(guò)數(shù)據(jù)共享方式報(bào)價(jià)格監(jiān)管部門(mén)備案，簡(jiǎn)化備案程序。

三是完善房地產(chǎn)預(yù)售許可管理。一方面，明確房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門(mén)認(rèn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目有關(guān)工程進(jìn)度的預(yù)售條件，即應(yīng)“完成地面以上三分之一層數(shù)”；另一方面，明確要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。

四是完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房應(yīng)對(duì)外公示的內(nèi)容。一方面，增加公示的內(nèi)容，即在原辦法要求公示內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加“不拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款的書(shū)面承諾；深圳市房地產(chǎn)誠(chéng)信公示系統(tǒng)查詢(xún)方式；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的，應(yīng)公示商品房銷(xiāo)售委托書(shū)以及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書(shū)；投訴方式和途徑；銷(xiāo)售住宅商品房的，應(yīng)當(dāng)公示商品住宅使用說(shuō)明書(shū)和商品住宅質(zhì)量保證書(shū)示范文本”五項(xiàng)內(nèi)容。此外，銷(xiāo)售精裝修商品房的，應(yīng)公示裝修裝飾材料的名稱(chēng)、品牌、價(jià)格、規(guī)格、型號(hào)等信息；商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，應(yīng)公示銷(xiāo)售商品房的建筑隔聲情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施。另一方面，明確采取網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售的，應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)公示應(yīng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示的所有材料。

五是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中行為的監(jiān)管。根據(jù)近年來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》(建房[2016]223號(hào))的有關(guān)要求，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得損害購(gòu)房人權(quán)益的行為中增加“限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款”情形；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得實(shí)施的價(jià)格違法行為中增加“商品房銷(xiāo)售不予明碼標(biāo)價(jià)，或在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或收取未標(biāo)明的費(fèi)用；不符合商品房銷(xiāo)售條件，以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)卡等方式向買(mǎi)受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，借機(jī)抬高價(jià)格”兩種情形。

增加房屋租賃的監(jiān)管規(guī)定

按照國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、完善住房租賃管理的要求，結(jié)合建設(shè)部正在起草的《住房租賃管理?xiàng)l例》最新思路，《征求意見(jiàn)稿》增加“房屋租賃”一章內(nèi)容。主要包括以下幾個(gè)方面：

第一，建立實(shí)名租賃制度。房屋租賃活動(dòng)中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)身份信息。出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。

第二，加強(qiáng)租賃房屋管理。一是出租房屋應(yīng)當(dāng)有合法的證明，合法的證明包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同等權(quán)屬證明材料。二是出租房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、地質(zhì)災(zāi)害、衛(wèi)生等方面的安全標(biāo)準(zhǔn)和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。三是未依法取得規(guī)定的證明材料、未經(jīng)共有人書(shū)面同意、經(jīng)鑒定為危房不能使用、違規(guī)改變房屋使用功能、室內(nèi)裝修不符合國(guó)家或地方標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得用于出租。四是明確住房的最小出租單位。結(jié)合國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、實(shí)行規(guī)模化租賃的要求，同時(shí)保障承租人的基本居住條件，修訂稿規(guī)定，出租住房應(yīng)以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設(shè)計(jì)的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住。

第三，完善租賃合同備案制度。除明確房屋租賃合同備案的條件和程序外，進(jìn)一步規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，逐步實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上簽訂和網(wǎng)上備案；經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證，依法享受基本公共服務(wù)和便利。

第四，建立房屋租賃行業(yè)監(jiān)管制度。一是建立房屋租賃企業(yè)備案制度。在本市從事房屋租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)以及出租或者轉(zhuǎn)租住房間數(shù)達(dá)到10間及以上的自然人，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記并向房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理備案。已備案的房屋租賃企業(yè)和自然人的名稱(chēng)、地址、服務(wù)內(nèi)容等發(fā)生變化或者租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)終止的，應(yīng)辦理備案變更或注銷(xiāo)手續(xù)。二是加強(qiáng)對(duì)房屋租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)管，包括房屋租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所公示規(guī)定的材料、規(guī)范房屋租賃企業(yè)發(fā)布租賃廣告、明確房屋租賃企業(yè)禁止實(shí)施的十種違法經(jīng)營(yíng)行為、明確房屋租賃企業(yè)禁止實(shí)施的三種金融性行為、建立商業(yè)銀行對(duì)租賃資金的監(jiān)管機(jī)制。

第五，建立租賃資金監(jiān)管制度。建立租賃資金監(jiān)管制度，房屋租賃企業(yè)和其他開(kāi)展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)的個(gè)人應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管賬戶(hù)，由商業(yè)銀行對(duì)租金、保證金、租賃貸款進(jìn)行監(jiān)管，為租賃當(dāng)事人提供租賃資金安全保障。

第六，明確歷史違建的出租要求。按照《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的要求，歷史違建經(jīng)房屋結(jié)構(gòu)和消防安全檢驗(yàn)合格，并符合地質(zhì)安全條件的，可以按本章規(guī)定辦理房屋租賃的相關(guān)手續(xù)。

修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)規(guī)定

為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的新形勢(shì)，解決新問(wèn)題，《征求意見(jiàn)稿》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整：

第一，修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理。一是改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)備案方式，強(qiáng)化信息化管理手段，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中將其設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)的地址、人員等信息進(jìn)行備案，但主管部門(mén)可對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中備案的分支機(jī)構(gòu)信息進(jìn)行抽檢核查。二是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的備案變更規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起30日內(nèi)到主管部門(mén)辦理變更或者注銷(xiāo)手續(xù)；其分支機(jī)構(gòu)變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi)，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中變更相關(guān)信息。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的監(jiān)管，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得實(shí)施的行為中增加“捏造發(fā)布不實(shí)信息；泄露或者不當(dāng)使用客戶(hù)信息，謀取不正當(dāng)利益；協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記”三種情形。

第二，修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理。結(jié)合國(guó)務(wù)院取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理規(guī)定進(jìn)行修訂完善。一是取消“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”的有關(guān)規(guī)定，將“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員”界定為“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的從業(yè)人員”。二是將原辦法中有關(guān)“執(zhí)業(yè)登記”或者“執(zhí)業(yè)信息”的規(guī)定，分別修改為“實(shí)名登記”或者“從業(yè)信息”。三是完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員行為的監(jiān)管，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得實(shí)施的行為中增加“泄露或者不當(dāng)使用客戶(hù)信息，謀取不正當(dāng)利益；協(xié)助交易當(dāng)事人提供虛假材料進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；采取暴力、脅迫等不正當(dāng)手段強(qiáng)迫當(dāng)事人接受服務(wù)，或者對(duì)當(dāng)事人報(bào)復(fù)滋事”三種情形。

修訂完善房地產(chǎn)(土地)估價(jià)相關(guān)規(guī)定

《征求意見(jiàn)稿》進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)(土地)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案管理。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)(土地)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案管理的實(shí)踐，為加強(qiáng)備案管理，《征求意見(jiàn)稿》將房地產(chǎn)(土地)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)備案的時(shí)間要求由原來(lái)的“開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)之日起30日內(nèi)”修改為“自取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持”，并在備案材料中增加房地產(chǎn)(土地)估價(jià)人員的身份證明、人事檔案托管證明材料。

完善相關(guān)法律責(zé)任

《征求意見(jiàn)稿》結(jié)合前述具體的修訂內(nèi)容，主要增加網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布虛假房源的法律責(zé)任，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定提交年報(bào)或者漏報(bào)、瞞報(bào)、虛報(bào)年報(bào)數(shù)據(jù)的法律責(zé)任，以及租賃當(dāng)事人違反房屋租賃管理規(guī)定的法律責(zé)任。其中，違反房屋租賃管理的法律責(zé)任主要包括違法將不得出租房屋進(jìn)行出租、違反最小出租單位進(jìn)行出租、未按規(guī)定辦理租賃合同備案、房屋租賃企業(yè)未備案實(shí)施租賃經(jīng)營(yíng)、房屋租賃企業(yè)未按規(guī)定公示相關(guān)信息、房屋租賃企業(yè)的違法租賃經(jīng)營(yíng)行為等方面的法律責(zé)任。

*內(nèi)容來(lái)源：中新經(jīng)緯