始于去年末的這輪樓市調(diào)控熱潮，余波仍未平息。
據(jù)安徽省住建廳消息，安徽近日出臺《住房公積金資金流動性風險預警機制實施辦法》，通過設置預警等級，控制住房公積金資金流出速度。據(jù)介紹，此舉的目的在于防范和控制住房公積金資金流動性風險，適度約束資產(chǎn)負債。這種公積金風險預警機制的出臺，屬全國首例。
鑒于安徽曾是樓市交易熱點區(qū)域的現(xiàn)實，這項舉措的用意不難理解。而在抑制樓市過熱方面，安徽的做法絕非孤例。
春節(jié)過后，北京、天津、南京、杭州、南昌、重慶等熱點城市，以及三亞、涿州、滁州、崇禮等非核心城市，均推出調(diào)控措施，對市場進行管理。政策手段涉及土地、信貸、限購、商改住等多個層面，可謂頻率密集、方式多樣。
有業(yè)內(nèi)人士指出，這種大范圍樓市調(diào)控政策的出臺，承接了去年第三季度以來地方政府的普遍做法，可視為對此前調(diào)控政策的修補與完善。但考慮到傳統(tǒng)旺季將至，市場升溫跡象明顯，調(diào)控的步伐恐不會停歇。
樓市調(diào)控的安徽樣本
按照安徽省于本月10日發(fā)布的新規(guī)，根據(jù)資金運行情況，對城市公積金設定三個預警等級。
其中，一級預警的設定標準為：住房公積金個人住房貸款率在85%至90%之間，且資金凈流量連續(xù)三個月為負數(shù)。二級預警的標準為：住房公積金貸款率在90%至95%之間，資金凈流量繼續(xù)為負數(shù)。三級預警的標準為：住房公積金貸款率在95%以上，資金凈流量繼續(xù)為負數(shù)。
這種預警狀態(tài)將被及時匯報至公積金管理部門，并用于實施風險防控。其中，當啟動二級預警時，可采用暫停商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、適度收緊公積金貸款發(fā)放等方式，緩解資金壓力；當啟動三級預警時，可實行公積金貸款輪候發(fā)放政策。
這是全國首個公積金貸款預警機制。根據(jù)這一機制，若市場交易升至高位，監(jiān)管層將通過收緊公積金貸款的方式進行遏制。
安徽省住建廳公布了這一政策發(fā)布的背景：“近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我省住房公積金使用率快速增長，對住房消費的支持作用凸顯。但是，住房公積金流動性不足的矛盾也逐步顯現(xiàn)，部分城市住房公積金運行已不能自求平衡。2016年10月國務院第三次督查指出我省住房公積金管理存在風險。”
合肥當?shù)啬撤康禺a(chǎn)界人士向記者表示，2016年安徽樓市火爆，合肥、安慶、蕪湖、滁州、銅陵等地的成交量都上漲了50%以上。這不僅推動了房價抬升，也導致這些城市的公積金貸款額度不足。
樓市調(diào)控也隨即降臨。去年10月2日，與很多熱點城市一樣，合肥出臺調(diào)控樓市的“房十條”，在土地供應、限購、限價、信貸、住房保障、市場監(jiān)管等方面進行系統(tǒng)調(diào)控。今年2月，合肥市房管局在部署2017年工作時也表示，“從嚴落實”十條新政，進一步加大對“返租銷售”、“辦公改公寓”、“捆綁銷售”、“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為的處罰。
3月9日，滁州市也發(fā)布《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，推出以限價、差別化信貸為主的一系列調(diào)控政策。成為為數(shù)不多的非核心城市調(diào)控案例。
安徽的樓市調(diào)控歷程，是本輪全國性樓市調(diào)控的縮影。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年9月末10月初，共有超過20個熱點城市密集出臺系統(tǒng)性的調(diào)控政策，此后各地又不斷有零星調(diào)控措施推出，并延續(xù)至今。這些政策可分為兩類：一是熱點城市出臺針對性措施，可視為對既有調(diào)控政策的修補和完善，二是非熱點城市調(diào)控加碼，可視為調(diào)控政策向最新的熱點區(qū)域蔓延。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，春節(jié)過后，北京、天津、南京、杭州、南昌、重慶、合肥等熱點城市，以及三亞、涿州、崇禮、滁州等非核心城市，均出臺了調(diào)控政策。
在熱點城市中，北京強化申購自住房的限制條件；杭州、南昌聚焦限購升級；南京強調(diào)在規(guī)劃階段禁止“商改住”；天津發(fā)布土地交易的“限價令”；重慶則嚴控首付貸、假按揭等行為。
非核心城市中，三亞、涿州和崇禮都將焦點集中在“限購”上，其力度堪稱前所未有。滁州的一攬子調(diào)控政策的出臺，也是該市的史上首例。
市場升溫端倪隱現(xiàn)
上述政策的密集出臺并非毫無來由。今年以來，無論熱點城市還是非熱點城市，房地產(chǎn)市場都未出現(xiàn)明顯降溫。且隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，部分區(qū)域有升溫跡象。
在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的30個城市中，今年1月有6個城市的商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比上漲，到2月，環(huán)比上漲的城市已經(jīng)增加到12個，但多為中小城市。3月首周（2月27日到3月5日），杭州、重慶、東莞等熱點城市的成交量大幅上升，廣州、南京、蘇州、濟南的成交量也出現(xiàn)上漲。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的調(diào)查，在北京、廣州、深圳等一線城市，近期二手房市場交易十分活躍。這部分成交將可能體現(xiàn)到3月的數(shù)據(jù)上。
根據(jù)央行的統(tǒng)計，今年1-2月，住戶部門新增中長期貸款（通常理解為“住房按揭貸款”）10097億元，創(chuàng)歷史同期新高。該規(guī)模比去年同期上漲53.0%，比2015年同期上漲95.8%。
央行行長周小川在3月10日表示，去年房地產(chǎn)信貸增長比較快主要是個人購房貸款?！白》抠J款在中國還會以相對較快的速度發(fā)展，但隨著政策調(diào)整，估計會適當放慢?！?/span>
這句話被一些業(yè)內(nèi)人士理解為，房地產(chǎn)市場可能會在政策調(diào)整下有所降溫，但就現(xiàn)階段而言，降溫幅度不會太大。
另一個值得關注的趨勢是，樓市資金正在從熱點城市流向非熱點區(qū)域。據(jù)wind的統(tǒng)計，今年以來，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭、三亞等城市的住宅成交量均大幅上漲，成為近期成交最為旺盛的區(qū)域。
華泰證券表示，這些區(qū)域樓市升溫的邏輯在于，隨著一二線城市人口飽和，以及房價梯度不斷拉大，一二線城市的低端產(chǎn)業(yè)人口不斷外流，并成為三四線樓市的新增需求。從區(qū)域分布來看，熱點城市周邊區(qū)域，以及中西部核心城市成為主要受益者。包括投資資金在內(nèi)的樓市資本，都涌向這一區(qū)域。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，由于熱點城市調(diào)控政策沒有松綁的可能，因此就這些市場而言，短期內(nèi)并不會有資金回流的風險，市場熱度也很難下降。
這也決定了，樓市調(diào)控的范圍可能繼續(xù)擴大，力度也會有所加強。
張大偉指出，由于部分區(qū)域內(nèi)的投資需求旺盛，未來全國限購范圍可能繼續(xù)擴大，部分二三線城市將會增加限購約束。從3月開始，一二線城市將在限購的基礎上，加強限價等其他政策力度。預計市場有望在今年一季度趨于平穩(wěn)。
他還表示，從兩會期間傳遞的信號來看，加快住房、土地供應，加強房地產(chǎn)稅收制度建設，推進長效機制等，也將是未來的政策重點。
*文章來源：21世紀經(jīng)濟報道、HRoot
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